학생생활관

Precautions When Concluding a Real Estate Lease Agreement

Check the Property and Surrounding Environment

(1) Before signing the lease, carefully examine the property’s location and surrounding environment, including transportation convenience, nearby facilities, and public safety.
※ For female tenants, it is safer to choose a building equipped with window security bars, surveillance cameras (CCTV), and other security facilities.
(2) Inspect the structure of the building/room and the condition of interior facilities, such as wallpaper, plumbing, electrical systems, kitchen and bathroom, and check for mold or water leakage.
(3) Confirm whether optional facilities such as air-conditioning, internet, or television are installed.

Verify the Certified Register (Real Estate Register)

(1) Obtain a certified copy of the real estate register and confirm that the registered owner is identical to the contracting party. Payment of the balance or monthly rent must be made to the owner’s bank account.
If the owner authorizes a real estate agent to sign on their behalf, request the owner’s power of attorney, certificate of seal impression, and a copy of the owner’s ID, and also verify the agent’s ID to ensure consistency with the power of attorney.
(2) Review the register for any preexisting encumbrances (e.g., mortgage, maximum mortgage, leasehold right, seizure, provisional seizure).
If excessive security interests are registered compared to market value, it is advisable not to proceed with the contract.
※ The Supreme Court Internet Registry (www.iros.go.kr) provides 24-hour access to real estate records and allows re-inspection within one hour of initial viewing, as well as issuance of official certified copies.

Confirm Brokerage Fees and Additional Costs

(1) When using a real estate agent, brokerage fees will be incurred. Such fees are legally regulated and may be charged only within the statutory limits.
(2) Clearly identify all management fees, such as parking, electricity, gas, and water, and verify the possibility of any additional costs to avoid disputes.

Check Contract Term, Extension, and Termination Conditions

(1) The lease contract must specify the lease term, deposit, down payment, balance, monthly rent, and management fees with precise amounts.
(2) Confirm the provisions for cancellation fees or penalties in case of early termination, as well as the conditions for return of the deposit and for extending the lease upon expiration.
※ Under the Korean Housing Lease Protection Act, the basic lease period is two years (although parties may agree otherwise).

Report of Move-in (Jeonse Registration) and Fixed Date

(1) Within 14 days of moving in, the tenant must file a move-in report and obtain a fixed date at the local community center or through the Government24 website to secure legal protection.
(2) For in-person reporting, the tenant’s ID is required. For online reporting, a certified digital signature or simple authentication (e.g., Kakao or Naver certificate) is required.
(3) To apply for a fixed date in person, bring the tenant’s ID, the original lease agreement, and the required fee. For online application, a certified digital signature or simple authentication and a scanned or PDF copy of the lease agreement are required.
※ When visiting the community center, both the move-in report and the fixed date can be processed simultaneously.

 房地产租赁合同注意事项

核实房屋及周边环境
①在签订合同前，应仔细核查房屋位置及周边环境，包括交通便利性、生活配套设施及治安状况.
※ 女性承租人建议选择安装防盗窗、安防设施及监控摄像头（CCTV）的建筑.
②仔细检查建筑及房间结构、室内设施状况(墙纸、自来水及电力设备的运行情况、厨房及浴室、霉菌或渗漏等).
③确认空调、网络、电视等可选设备是否安装.

核实不动产登记簿
①调取该房屋的不动产登记簿，确认登记簿上的所有人与拟签约人是否一致，尾款及月租必须汇入所有人名下账户.
如所有人授权中介代为签约，应向中介索要所有人的授权委托书、印鉴证明及身份证复印件，并核对代理人的身份证件，确保与授权书一致.
②查验登记簿中除所有权外的权利事项，确认是否设定优先担保权(抵押权、最高额抵押权、租赁权、查封或假扣押等).
若担保权金额相对于市场价格过高，建议不要签约.
※可通过韩国最高法院互联网登记所（www.iros.go.kr）全年全天在线查询并申请登记事项证明.

确认中介费及额外费用
①通过房地产中介签约时会产生中介费，中介费须在法律规定范围内收取.
②明确停车费、电费、燃气费、自来水费等管理费项目及金额，并提前确认是否存在其他附加费用，以减少纠纷.

确认合同期限及续约、终止条件
①合同中必须明确记载合同期限、定金、中途付款、尾款、保证金、月租及管理费金额.
②提前确认中途解约时的违约金、合同期满后的保证金返还条件及续约与否.
※ 根据《韩国住宅租赁保护法》，基本租期为两年(双方可另行约定).

办理迁入申报及确定日期
①签订单间租赁合同后，承租人须在搬入之日起14日内亲自前往管辖居民中心或通过“政府24”网站在线办理迁入申报及确定日期，以获得法律保护.
②现场申报须携带本人身份证；在线申报须使用公认认证书或简便认证（Kakao、Naver认证等).
③申请确定日期时需携带身份证、原始租赁合同及手续费；若在线申请，还需公认认证书或简便认证及合同扫描件或PDF文件.
※ 亲访居民中心时可同时办理迁入申报和确定日期，手续更为便利.

Lưu ý khi ký kết Hợp đồng Thuê Bất động sản

Thẩm tra bất động sản và môi trường xung quanh

① Trước khi ký kết hợp đồng mua bán/thuê bất động sản, cần tiến hành thẩm tra vị trí của bất động sản, điều kiện môi trường xung quanh (mức độ thuận tiện giao thông, cơ sở tiện ích, tình hình an ninh trật tự, v.v.).
※ Đối với nữ giới, nên ưu tiên lựa chọn tòa nhà có lắp đặt cửa sổ chống trộm và hệ thống an ninh, camera giám sát (CCTV) xung quanh để bảo đảm an toàn.

②Kiểm tra, thẩm định cẩn trọng kết cấu tòa nhà/phòng và tình trạng cơ sở vật chất bên trong (giấy dán tường, hệ thống cấp thoát nước và điện, khu vực bếp và phòng tắm, sự xuất hiện của nấm mốc hoặc rò rỉ nước, v.v.).

③Xác minh việc lắp đặt các thiết bị tùy chọn như máy điều hòa, internet, tivi, v.v.

Kiểm tra Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu (Đăng ký Bất động sản)
① Yêu cầu bản sao chứng thực đăng ký bất động sản để xác minh chủ sở hữu trùng khớp với người ký hợp đồng. Tiền thanh toán và tiền thuê hàng tháng phải được chuyển vào tài khoản mang tên chủ sở hữu.
Nếu chủ sở hữu ủy quyền cho môi giới bất động sản ký hợp đồng thay mặt, phải yêu cầu giấy ủy quyền, chứng nhận con dấu, bản sao CMND của chủ sở hữu, đồng thời kiểm tra CMND của người được ủy quyền để đảm bảo thông tin khớp với giấy ủy quyền.
② Kiểm tra các quyền khác trên đăng ký, bao gồm thế chấp, quyền thuê, lệnh kê biên hoặc phong tỏa.
Nếu giá trị bảo đảm vượt quá giá trị thị trường, không nên ký kết hợp đồng.
※ Thông qua Cổng đăng ký của Tòa án Tối cao Hàn Quốc (www.iros.go.kr), các bên có thể tra cứu các mục ghi chép đăng ký bất động sản 24/7 quanh năm; sau lần tra cứu đầu tiên, có thể tra cứu lại trong vòng 1 giờ. Ngoài ra, có thể xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản chính thức bằng cách trực tiếp đến Văn phòng đăng ký, sử dụng máy phát hành tự động, hoặc thông qua Cổng đăng ký của Tòa án Tối cao.

Xác nhận phí môi giới và các chi phí bổ sung
① Khi ký hợp đồng thông qua môi giới bất động sản, sẽ phát sinh phí môi giới; mức phí này được pháp luật quy định và chỉ được thu trong phạm vi cho phép.
② Cần xác định rõ các khoản phí quản lý như phí đỗ xe, điện, gas, nước và kiểm tra khả năng phát sinh chi phí bổ sung để tránh tranh chấp.

Kiểm tra thời hạn hợp đồng, điều kiện gia hạn và chấm dứt
① Trong hợp đồng phải ghi rõ thời hạn thuê, tiền đặt cọc, các khoản thanh toán (đặt cọc, trung gian, thanh toán cuối), tiền thuê hàng tháng và các khoản phí quản lý.
② Xác nhận điều khoản về tiền phạt hoặc bồi thường khi hủy hợp đồng trước hạn, cũng như điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc và gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.
※ Theo Luật Bảo vệ Thuê nhà của Hàn Quốc, thời hạn thuê tiêu chuẩn là 2 năm (các bên có thể thỏa thuận khác).

Đăng ký cư trú và Ngày xác lập hiệu lực (Fixed Date)
① Trong vòng 14 ngày kể từ ngày dọn vào, người thuê phải đăng ký cư trú và xin ngày xác lập hiệu lực tại Trung tâm cộng đồng địa phương hoặc qua cổng điện tử Government24 để được pháp luật bảo vệ.
② Khi đăng ký trực tiếp cần mang theo CMND; khi đăng ký trực tuyến cần chứng thực điện tử hoặc xác thực đơn giản (Kakao, Naver, v.v.).
③ Khi xin ngày xác lập hiệu lực trực tiếp cần CMND, bản gốc hợp đồng thuê và lệ phí; nếu nộp trực tuyến cần chứng thực điện tử và bản quét hoặc file PDF hợp đồng.
※ Đến trực tiếp Trung tâm cộng đồng có thể đồng thời thực hiện đăng ký cư trú và xin ngày xác lập hiệu lực.